CPE tertiaire : le contrat de performance énergétique des bâtiments tertiaires

Le CPE tertiaire garantit la baisse de consommation d'un immeuble de bureaux, d'un commerce, d'un établissement de santé ou d'enseignement. Il aide à tenir la trajectoire du décret tertiaire, et les travaux qu'il contient ouvrent droit aux primes CEE, multipliées par la bonification CPE (1 + 2E ou 1 + 3E) lorsque le contrat remplit les conditions.

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  CPE tertiaire et décret tertiaire

Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 (dit décret tertiaire) impose aux bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² de réduire leur consommation d'énergie finale de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence, et de déclarer leurs consommations chaque année sur la plateforme OPERAT de l'ADEME.

Le décret fixe une obligation de résultat au propriétaire et au preneur ; il n'impose ni contrat de performance énergétique ni audit. Le contrat de performance énergétique tertiaire est un moyen de transférer à un opérateur une partie de ce résultat : l'économie garantie est mesurée chaque année et l'écart est compensé par une pénalité. L'obligation réglementaire, elle, reste à la charge des assujettis.

  CPE tertiaire et audit énergétique

Un audit énergétique fixe la situation de référence du contrat et chiffre les actions. Il est indispensable techniquement, mais il n'est obligatoire qu'à un autre titre : depuis la loi n° 2025-391 du 30 avril 2025, toute entreprise dont la consommation annuelle moyenne d'énergie finale, tous sites confondus, dépasse 2,75 GWh doit réaliser un audit tous les 4 ans, le premier au plus tard le 11 octobre 2026. Une entreprise qui met en œuvre un CPE peut en être exemptée (article D.233-5 du code de l'énergie, conditions fixées par arrêté).

Le détail pour les bâtiments de bureaux, commerces et sites de services figure sur notre page audit énergétique tertiaire. Réseau CEE fait réaliser ces audits, y compris l'audit réglementaire, par des auditeurs qualifiés de son réseau de partenaires.

  Quels bâtiments tertiaires se prêtent à un CPE ?

Le CPE n'a pas de seuil de surface ; il se justifie quand la facture et le gisement d'économies sont suffisants pour couvrir le coût de la garantie.

  • Immeubles de bureaux : chauffage, climatisation, ventilation, pilotage selon l'occupation.
  • Commerces et centres commerciaux : chauffage et rafraîchissement des surfaces de vente, froid commercial.
  • Établissements de santé et médico-sociaux : besoins continus de chaleur et d'eau chaude.
  • Hôtels et restaurants : voir notre page CPE hôtellerie.
  • Enseignement privé, équipements sportifs et culturels. Pour les bâtiments publics, voir CPE pour collectivités.

  Les travaux d'un CPE tertiaire financés par les CEE

Exemples de fiches CEE tertiaires en vigueur au 3 octobre 2026 :

  • Pilotage : système de gestion technique du bâtiment pour le chauffage et l'eau chaude (BAT-TH-116). Voir GTB tertiaire.
  • Production de chaleur : pompe à chaleur air/eau (BAT-TH-163) ou eau/eau (BAT-TH-164), bonifiée par le Coup de pouce Chauffage lorsqu'elle remplace une chaudière fossile ; raccordement à un réseau de chaleur (BAT-TH-127). Voir pompe à chaleur tertiaire.
  • Ventilation : ventilation double flux avec échangeur (BAT-TH-126). Voir VMC double flux tertiaire.
  • Enveloppe : isolation des combles ou toitures (BAT-EN-101), des murs (BAT-EN-102), des planchers (BAT-EN-103).
  • Moteurs : variation électronique de vitesse sur moteur asynchrone (BAT-TH-112).

Opérations qui ne sont plus financées

Le relamping LED (BAT-EQ-127, abrogée le 25 février 2026), la chaudière collective haute performance (BAT-TH-102, abrogée le 1er janvier 2025), le robinet thermostatique tertiaire (BAT-TH-104) et l'isolation des réseaux et des points singuliers en tertiaire (BAT-TH-146 et BAT-TH-155, abrogées le 1er août 2025) ne génèrent plus de CEE. Ces travaux peuvent figurer dans un CPE, mais sans prime.

  La bonification CEE du CPE tertiaire

Le tertiaire fait partie des deux secteurs où la bonification CPE s'applique encore. Le volume de CEE des opérations engagées sous CPE est multiplié par 1 + 2E si la garantie dure moins de 10 ans, par 1 + 3E à partir de 10 ans, E étant l'économie d'énergie finale garantie (au moins 20 %). Avec 25 % garantis, le coefficient vaut 1,5 ou 1,75.

Le contrat doit aussi prévoir une garantie d'au moins 5 ans, une situation de référence contrôlée par un organisme accrédité, un plan de mesure et de vérification et une pénalité d'au moins 66 %. Formule, exemple chiffré et fiche CPE Services BAT-SE-104 : voir bonification CPE et CEE. Coût et tiers-financement : voir financement d'un CPE.

  Rentabilité et mesure des économies

Les CPE publics recensés par l'Observatoire national des CPE visent en moyenne une baisse des consommations d'environ 30 %. La rentabilité se juge sur le coût global : investissement moins primes CEE, coût de la garantie, économies sur la durée du contrat. Un cas type chiffré figure sur notre page exemples de CPE.

Le plan de mesure et de vérification ajuste la consommation de référence au climat, à l'occupation et aux horaires. L'IPMVP est le protocole le plus utilisé ; la réglementation CEE demande un plan de mesure avec un bilan annuel écrit. Les données du contrat servent aussi au suivi sur OPERAT et aux indicateurs d'une démarche ISO 50001.

Pour un panorama des primes du secteur, voir aussi primes CEE pour le tertiaire.

  Questions fréquentes sur le CPE tertiaire

Le CPE est-il obligatoire pour respecter le décret tertiaire ?

Non. Le décret tertiaire fixe des objectifs de réduction des consommations et une déclaration annuelle sur OPERAT, mais n'impose ni CPE ni audit. Le CPE est un moyen de sécuriser contractuellement une partie de la trajectoire.

Le CPE est-il possible quand le bâtiment est loué ?

Oui. Le propriétaire peut signer un CPE sur l'enveloppe et les équipements communs, le locataire sur ses propres usages. Le plan de mesure doit alors prévoir comment ajuster la référence quand l'occupation ou les horaires changent.

Quelle durée choisir pour un CPE tertiaire ?

La garantie doit durer au moins 5 ans pour ouvrir droit à la bonification CEE. À partir de 10 ans, le coefficient passe de 1 + 2E à 1 + 3E. Les CPE publics recensés par l'Observatoire national portent le plus souvent sur 5 à 8 ans.

Peut-on inclure du photovoltaïque dans un CPE ?

Oui, l'autoconsommation réduit l'énergie achetée et peut entrer dans le périmètre du contrat. Il faut alors préciser dans le plan de mesure si la garantie porte sur l'énergie consommée ou sur l'énergie achetée.

  Pour aller plus loin

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