Audit Énergétique Immeuble Monopropriété : Obligations et Financement
Mis à jour le
L'audit énergétique immeuble monopropriété est obligatoire à la vente d'un immeuble de logements classé F ou G depuis le 1er avril 2023, et classé E depuis le 1er janvier 2025. Hors vente, un audit énergétique monopropriété permet au propriétaire bailleur de programmer la rénovation de l'immeuble, logement par logement ou en une fois, et de préparer les dossiers de primes CEE. L'audit est réalisé par un auditeur habilité de notre réseau de partenaires.
Qu'est-ce qu'un immeuble en monopropriété ?
Définition juridique
Un immeuble en monopropriété (ou "immeuble entier") est un bâtiment appartenant à un propriétaire unique, qu'il s'agisse d'une personne physique, d'une SCI familiale ou d'un bailleur institutionnel. Contrairement à la copropriété, il n'y a pas de division par lots appartenant à des personnes différentes, pas de syndic, et pas de règlement de copropriété.
Pour l'audit énergétique, la distinction a deux conséquences. D'abord, l'audit à la vente s'applique à l'immeuble en monopropriété, pas à un appartement en copropriété. Ensuite, le propriétaire décide seul des travaux, de leur calendrier et de leur financement, sans vote en assemblée générale : une rénovation globale peut être engagée en une seule fois.
L'audit porte sur l'intégralité du bâtiment : enveloppe, équipements collectifs et logements, qui sont traités ensemble.
Audit obligatoire lors de la vente : Calendrier et seuils
L'audit énergétique obligatoire vente est encadré par la loi Climat et Résilience n° 2021-1104. Il complète le DPE pour les biens les plus énergivores. Selon le site officiel Service-Public.fr, ce diagnostic doit être réalisé par le vendeur à ses frais.
| Classe DPE du bâtiment | Date d'entrée en vigueur de l'obligation |
|---|---|
| Classes F et G (Passoires) | Depuis le 1er avril 2023 |
| Classe E | Depuis le 1er janvier 2025 |
| Classe D | À partir du 1er janvier 2034 |
L'audit doit être réalisé avant la mise en vente et remis au candidat acquéreur dès la première visite (article L.126-28-1 du code de la construction et de l'habitation). Il a une durée de validité de 5 ans. Si vous vendez un immeuble de rapport classé E, F ou G, vous ne pouvez pas vous contenter d'un DPE ; l'absence d'audit peut bloquer la signature de l'acte authentique chez le notaire.
Les classes visées par les scénarios de travaux
L'arrêté du 4 mai 2022 fixe le contenu de l'audit. Il propose un parcours de travaux par étapes :
- première étape : gain d'au moins une classe, et au minimum la classe E ;
- étape intermédiaire pour un bien classé F ou G : au minimum la classe C ;
- étape finale : au minimum la classe B.
Il propose aussi un second parcours qui atteint la classe B en une seule étape (arrêté du 4 mai 2022, Légifrance).
Consultez notre guide sur la différence entre DPE et audit énergétique pour comprendre pourquoi l'un ne remplace pas l'autre.
Différence entre audit monopropriété et audit copropriété
Bien que les objectifs techniques soient proches, les deux diagnostics divergent sur plusieurs points essentiels. Notre page dédiée à l'audit énergétique copropriété détaille le volet collectif, mais voici les spécificités de la monopropriété :
- La prise de décision : En monopropriété, pas de vote. L'audit est un outil d'aide à la décision pour un seul interlocuteur. En copropriété, l'audit doit être présenté et voté en AG.
- Le financement : Le propriétaire unique mobilise ses propres fonds et ses propres aides (MaPrimeRénov', primes CEE). En copropriété, on utilise souvent MaPrimeRénov' Copropriété, avec une gestion complexe par tantièmes.
- L'accès aux logements : L'auditeur doit pouvoir visiter un échantillon représentatif des appartements. En monopropriété, le propriétaire facilite l'accès via les locataires. En copropriété, cela dépend du bon vouloir de chaque copropriétaire.
Le conseil Réseau CEE
Pour un immeuble en monopropriété, l'audit permet de repérer les points singuliers non isolés des réseaux de chauffage (vannes, brides) : leur isolation reste éligible aux CEE (fiche BAR-TH-161, en vigueur). Le calorifugeage des tuyauteries, lui, n'est plus financé par les CEE depuis le 1er août 2025.
Déroulement de l'audit pour un immeuble à plusieurs logements
Un audit énergétique monopropriété couvre l'immeuble de la cave à la toiture, en quatre étapes :
- Analyse documentaire : Le propriétaire fournit les plans, les factures d'énergie des parties communes et, si possible, celles des locataires, ainsi que les carnets d'entretien des chaudières.
- Visite exhaustive : L'auditeur inspecte la toiture (combles), les sous-sols (planchers bas), les montées d'escaliers et pénètre dans plusieurs logements pour vérifier l'état des fenêtres et des émetteurs de chauffage.
- Calcul thermique global : calcul selon la méthode conventionnelle du DPE, avec un logiciel validé, pour l'ensemble du bâtiment.
- Scénarios de rénovation : L'auditeur propose deux parcours, l'un par étapes, l'autre en une seule étape, tous deux jusqu'à la classe B au moins. En remplacement d'une chaudière au charbon, au fioul ou au gaz, une pompe à chaleur collective (BAR-TH-179 ou BAR-TH-180) bénéficie en outre du Coup de pouce « Chauffage des bâtiments résidentiels collectifs et tertiaires » (×3 ou ×4).
Qui peut réaliser l'audit à la vente ? Un professionnel titulaire d'un signe de qualité RGE en audit, un architecte formé, ou, pour les seules maisons individuelles, un diagnostiqueur DPE certifié répondant à des exigences de compétence (décret n° 2022-780). Le RGE n'est donc qu'une des voies possibles. Consultez notre page qui peut réaliser un audit énergétique.
Travaux post-audit : CEE et subventions pour propriétaires bailleurs
L'audit identifie les travaux ; deux dispositifs peuvent en financer une partie.
Les primes CEE (certificats d'économies d'énergie)
En tant que propriétaire unique, vous pouvez bénéficier de primes CEE pour :
- L'isolation thermique des murs par l'extérieur (ITE) ou par l'intérieur, des combles et des planchers bas (fiches BAR-EN-101, BAR-EN-102 et BAR-EN-103) : la prime est calculée au mètre carré isolé.
- Le remplacement d'une chaudière collective au charbon, au fioul ou au gaz par une pompe à chaleur collective (BAR-TH-179 en air/eau, BAR-TH-180 en eau/eau) : prime bonifiée ×3 ou ×4 par le Coup de pouce Chauffage.
- L'installation d'une VMC double flux (fiche BAR-TH-125).
- L'équilibrage hydraulique des réseaux de chauffage collectif (fiche BAR-SE-104). Le désembouage, lui, n'est plus financé par les CEE en collectif depuis l'abrogation de la fiche BAR-SE-109 (9 février 2026).
Le montant réel dépend des surfaces, des puissances et du prix du CEE au moment de l'engagement. Utilisez notre simulateur de prime CEE pour une première estimation.
MaPrimeRénov' Parcours Accompagné
L'État aide aussi les propriétaires à rénover leurs passoires thermiques via le Parcours Accompagné de MaPrimeRénov', qui finance des rénovations d'ampleur logement par logement. Les conditions (nombre de logements aidés par bailleur, plafonds, règles de cumul avec les primes CEE) évoluent chaque année : vérifiez-les auprès de France Rénov' avant d'engager les travaux. L'audit énergétique sert de base au dossier. Pour les immeubles tertiaires en monopropriété, consultez notre dossier sur l'audit énergétique tertiaire.
Interdiction de louer les passoires thermiques
La loi Climat et Résilience interdit progressivement la mise en location des logements classés G (2025), F (2028) et E (2034). L'audit indique les travaux qui permettent à chaque logement de rester louable à ces échéances.
Valorisation foncière et sortie du statut de passoire
Au-delà de l'obligation légale, l'audit énergétique immeuble monopropriété prépare des travaux qui pèsent sur la valeur du bien. Selon les données des Notaires de France, un logement classé A ou B se vend en moyenne 5 à 15 % plus cher qu'un logement classé D à surface égale ; un logement classé F ou G subit une décote pouvant atteindre 15 à 20 %. Exemple de calcul indicatif : sur un immeuble de rapport estimé à 800 000 € en classe F, effacer une décote de 15 à 20 % représente 120 000 à 160 000 €, à comparer au coût des travaux.
Pour les locataires, des travaux d'isolation et de chauffage réduisent les charges ; pour le bailleur, ils maintiennent les logements dans le parc louable.
Pour obtenir une garantie de résultat, le contrat de performance énergétique (CPE) engage le prestataire sur un niveau d'économies mesuré, avec des pénalités s'il n'est pas atteint.
FAQ : Questions sur l'audit en monopropriété
Combien coûte un audit énergétique pour un immeuble entier ?
Le tarif dépend du nombre de logements, de la surface et du système de chauffage. Notre grille de prix, commune à tous les audits, est sur la page prix et financement de l'audit énergétique.
L'audit énergétique remplace-t-il les DPE individuels de chaque appartement ?
Non. Lors d'une vente ou d'une location, chaque logement doit avoir son propre DPE. L'audit énergétique monopropriété vient en plus du DPE de l'immeuble pour apporter les solutions de travaux chiffrées.
Peut-on déduire le coût de l'audit de ses revenus fonciers ?
Cela dépend de sa finalité. Les dépenses de gestion d'un bien loué sont en principe déductibles au régime réel, mais un audit réalisé pour vendre se rattache à la vente plutôt qu'à la location. Faites valider le traitement fiscal par votre conseil.
Quelle est la durée de validité de l'audit énergétique en monopropriété ?
L'audit énergétique réglementaire réalisé pour une vente est valable 5 ans. Au-delà, un nouvel audit est nécessaire si le bien est toujours classé E, F ou G.
Une SCI doit-elle réaliser l'audit énergétique obligatoire ?
Oui. Qu'il s'agisse d'une personne physique ou d'une SCI, l'obligation d'audit s'applique dès lors que le bâtiment est classé E, F ou G au DPE et mis en vente. La SCI est alors considérée comme le vendeur et doit fournir l'audit à l'acquéreur dès la première visite.
Qui paie l'audit énergétique lors d'une vente en monopropriété ?
C'est le vendeur qui prend en charge le coût de l'audit énergétique obligatoire. Il doit être réalisé avant la mise en vente du bien et remis à l'acquéreur potentiel lors de la première visite.
Pour aller plus loin
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