CPE copropriété : le contrat de performance énergétique en immeuble collectif

Le CPE copropriété garantit aux copropriétaires une baisse de la consommation de chauffage et d'eau chaude collectifs, mesurée chaque année. Il rassure l'assemblée générale au moment du vote des travaux. Les opérations réalisées sous contrat de performance énergétique ouvrent droit aux primes CEE, multipliées par la bonification résidentielle si le contrat remplit les conditions.

Mis à jour le

  Le contrat de performance énergétique en copropriété

Le contrat est signé par le syndicat des copropriétaires avec un opérateur (exploitant de chauffage, société de services énergétiques, groupement avec une entreprise de travaux). L'opérateur s'engage sur un pourcentage d'économies d'énergie par rapport à la consommation de référence de l'immeuble ; s'il ne l'atteint pas, il verse une pénalité au syndicat. La notion est détaillée sur notre page contrat de performance énergétique : définition.

Le CPE porte en général sur le chauffage et l'eau chaude collectifs, l'enveloppe et les parties communes. Le point de départ est un audit énergétique de copropriété, qui fixe la consommation de référence ; Réseau CEE le fait réaliser par des auditeurs qualifiés de son réseau de partenaires.

  Le vote du CPE en assemblée générale

  • Majorité : les travaux d'économies d'énergie relèvent en principe de la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix de tous les copropriétaires). Si le projet n'obtient pas cette majorité mais recueille au moins un tiers des voix, l'article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité de l'article 24.
  • Information : joignez à la convocation le projet de contrat, l'économie garantie, la durée, le plan de mesure et le chiffrage des primes CEE.
  • Contexte : depuis la loi Climat et résilience, les logements classés G ne sont plus considérés comme décents à la location depuis 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Le CPE sécurise le résultat des travaux pour les copropriétaires bailleurs.

  Les travaux d'un CPE en copropriété et leurs primes CEE

Production de chaleur

Remplacement d'une chaudière fioul ou gaz par une pompe à chaleur collective (BAR-TH-179 air/eau, BAR-TH-180 eau/eau), bonifiée par le Coup de pouce Chauffage lorsqu'elle remplace une énergie fossile ; raccordement à un réseau de chaleur (BAR-TH-137) ; chaudière biomasse collective (BAR-TH-165). La chaudière collective gaz à haute performance ne génère plus de CEE (fiche BAR-TH-107 abrogée le 1er janvier 2025).

Enveloppe

Isolation des combles ou toitures (BAR-EN-101), des murs (BAR-EN-102), des planchers (BAR-EN-103), fenêtres (BAR-EN-104). Voir nos pages isolation thermique.

Régulation, distribution et ventilation

Équilibrage du réseau de chauffage (BAR-SE-104), robinets thermostatiques (BAR-TH-117), optimiseur de relance (BAR-TH-123), ventilation double flux (BAR-TH-125, voir VMC double flux).

Calorifugeage et désembouage

L'isolation des tuyauteries de chauffage et d'eau chaude n'est plus financée par les CEE depuis le 1er août 2025 (BAR-TH-160 abrogée) ; seule l'isolation des points singuliers du réseau (vannes, brides) reste éligible, avec la fiche BAR-TH-161. Le désembouage des réseaux collectifs (BAR-SE-109) est abrogé depuis le 9 février 2026.

  La bonification CPE résidentielle

Le résidentiel est l'un des deux secteurs où la bonification CPE de l'article 6 de l'arrêté du 29 décembre 2014 s'applique encore. Le volume de CEE des opérations BAR engagées sous CPE est multiplié par :

  • 1 + 2E si la garantie dure moins de 10 ans ;
  • 1 + 3E si elle dure 10 ans ou plus ;

E étant l'économie d'énergie finale garantie. Avec 25 % garantis, le coefficient vaut 1,5 ou 1,75. Le contrat doit garantir au moins 20 % d'économies sur au moins 5 ans, avec une situation de référence contrôlée par un organisme accrédité, un plan de mesure et de vérification et une pénalité d'au moins 66 %. Formule détaillée et exemple : bonification CPE et CEE.

  Le CPE Services BAR-SE-105

Sans travaux éligibles aux CEE, un contrat de conduite et d'optimisation du chauffage peut relever de la fiche BAR-SE-105 « CPE Services » : au moins 10 % d'économies garanties sur le périmètre du contrat, garantie d'au moins 2 ans, situation de référence sur au moins 3 années civiles, pénalité de 100 % du surcoût, opérateur qualifié Qualibat 553 ou 554. Le forfait est exprimé par appartement : par exemple 5 600 kWh cumac par appartement pour 5 ans en zone H1, 10 200 kWh cumac pour 10 ans ou plus.

Deux avertissements

BAR-SE-105 n'est pas cumulable avec la bonification CPE. Elle figure aussi dans le projet d'arrêté NOR ECOR2621263A qui supprime des fiches jugées inactives (consultation jusqu'au 12 octobre 2026) : elle reste en vigueur tant que l'arrêté n'est pas publié, mais sa suppression est probable.

  Les autres financements d'un CPE en copropriété

  • MaPrimeRénov' Copropriété : aide versée au syndicat pour une rénovation permettant au moins 35 % de gain énergétique. Les règles de cumul avec les CEE sont à vérifier au moment du dépôt.
  • Le tiers-financement : l'opérateur, ou une société de tiers-financement, étale le coût des travaux sur la durée du contrat ; chaque copropriétaire paie sa quote-part dans ses charges.
  • L'éco-prêt à taux zéro copropriété et les prêts collectifs souscrits par le syndicat.

Coût, rémunération de l'opérateur et exemple de retour sur investissement : voir coût et financement d'un CPE.

  Cas type : CPE dans une copropriété de 80 logements

Exemple de calcul (cas fictif)

  • Immeuble : 80 logements des années 1970, chauffage collectif au fioul.
  • Travaux : isolation des murs par l'extérieur (BAR-EN-102), pompe à chaleur collective air/eau (BAR-TH-179), équilibrage (BAR-SE-104).
  • Contrat : CPE de 8 ans, 30 % d'économies d'énergie finale garanties.
  • Primes CEE : chaque opération génère sa prime, multipliée par 1 + 2 × 0,30 = 1,6. Avec une garantie de 10 ans, le coefficient serait de 1,9.
  • Suivi : bilan annuel corrigé de la rigueur climatique ; pénalité versée au syndicat si l'économie mesurée est inférieure à 30 %.

Des exemples publics figurent sur notre page exemples de contrats de performance énergétique.

  Questions fréquentes des copropriétaires sur le CPE

Que se passe-t-il si un copropriétaire vend son lot pendant le CPE ?

Le contrat est signé par le syndicat des copropriétaires, pas par chaque copropriétaire. Il continue de s'appliquer ; l'acquéreur reprend la quote-part de charges correspondante.

Le CPE est-il possible avec un chauffage individuel ?

C'est plus difficile. Le CPE est adapté au chauffage et à l'eau chaude collectifs, dont la consommation se mesure en un point. Avec des chauffages individuels, la garantie porte plutôt sur l'enveloppe et la ventilation, et la mesure est plus complexe.

Combien de temps la bonification CEE est-elle acquise ?

La bonification est calculée lors de la demande de CEE, sur la base de l'économie et de la durée garanties. Elle suppose que le contrat soit exécuté : une résiliation anticipée ou une garantie non tenue expose à une remise en cause lors d'un contrôle.

L'audit énergétique est-il obligatoire avant un CPE en copropriété ?

Aucun texte n'impose un audit avant un CPE, mais il est indispensable en pratique : il fixe la consommation de référence sur laquelle porte la garantie. Les copropriétés disposent souvent déjà d'un DPE collectif ou d'un plan pluriannuel de travaux qui peuvent servir de base.

  Pour aller plus loin

Financez les travaux du CPE de votre copropriété

Syndics et conseils syndicaux : Réseau CEE fait réaliser l'audit énergétique de l'immeuble par des auditeurs qualifiés de son réseau de partenaires, puis chiffre et monte les primes CEE des travaux, bonification CPE résidentielle comprise lorsque le contrat y ouvre droit.

Chiffrer les primes de ma copropriété